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전세계약 시 주의사항

안녕하세요, 요즘 코로나로 인해 부동산 거래에도 영향이 있죠. 매수세가 줄어들면서 아파트전셋값은 작년 7월부터 8개월 연속적으로 오름세를 유지하고 있습니다. 코로나로 인해 부동산폭락설이 돌기도 했고 집을 사려던 분들은 정부의 부동산규제와 높아진 부동산 보유세에 부담을 느껴 주춤하는 상황입니다. 또한 매수할때 제출하는 주택자금조달계획서 양식도 더 강화되기도 했구요.



12.16 부동산 대책에서 고가주택에 대한 담보대출을 강화하고 규제하면서 차라리 집값이 떨어질때까지 관망하면서 일단 전세로 집을 구하자는 분위기 입니다. 또한 민간택지 분양가상한제를 이용하여 청약을 이용한 대기수요가 늘어나서 무주택 조건을 유지하기 위해 전세수요가 더 많아진 상황입니다. 강남 집값의 거품이 빠지는 상황에서 다른지역 집 값도 떨어질 것이라고 관망하는 상황에서 전세계약 거래건수가 늘어남에 따라 전세계약시 주의사항 6가지를 적어보려고 합니다.



내집마련을 하기 전에 전세로 집을 구하는 분들이 상당하죠.

요즘은 전세자금대출 금리가 정말 저렴하게 잘나오잖아요. 최소 금리 1.2%로 나온 상품들은 조건만 되신다면 무조건 이용하셔서 혜택을 보셔야 합니다. 신혼부부, 사회초년생, 청년에게 특화되어 있는 전세상품들도 다양하구요. 이런 대출상품들은 어떤게 있는지 추가적으로 포스팅으로 적어드리겠습니다. 일단 오늘은 전셋집을 구할 때 꼭 알아야하는 사항들을 적어보겠습니다. 전세계약시 주의사항 꼭 숙지하셔서 똑똑한 계약하세요^^


1. 부동산 전세대출상품을 확인하자. (전세대출한도, 금리)

맘에드는 집을 보는 것도 중요하지만 앞서 내가 어떤 전세대출상품을 이용할지 먼저 알아보셔야 합니다. 그래야 대출한도금액이 정해져서 가용금액을 생각해서 최종 계약할 수 있는 최대 금액을 알 수 있어요. 대출상품마다 한도액이 다르고 개인의 신용이나 타대출 이용상황에 따라 한도가 다르기 때문에 반드시 확인하시는게 중요합니다. 그리고 은행대출상품(카카오뱅크, 케이뱅크 대출 포함)과 주택도시기금 대출상품 상담을 받으신 후 한도체크 및 금리가 가장 저렴한 상품으로 비교해서 결정하세요.

대출을 먼저 알아보시면 부동산에 집을 알아보러 갔을 때 마음에 들면 계약진행이 신속하게 이루어 집니다. 내눈에 마음에 들면 다른사람 눈에도 똑같거든요. 요즘같이 전세수요가 많은 상황에서 대출 알아봐야되서 시간을 지체하면 계약하려고 할 때 그 집은 계약되고 없을 확률이 높습니다. 


2. 마음에 드는 집을 고르자.

은행상담을 마무리 하셨으면 이제 집을 구하러 다녀봅니다. 체크해야 할 사항은 채광이 좋은지, 물이 잘 나오는지, 결로가 없는 집인지, 조망권은 마음에 드는지, 보일러는 문제없는지 등등을 확인하세요.

채광을 확인하시려면 주말을 이용하셔서 낮시간에 가보셔야 확실히 알 수 있어요. 공인중개사의 말을 믿고 계약해도 되지만 본인이 직접 확인을 하셔야 뒤에 문제가 없습니다. 남향이라도 앞에 건물이 막혀있으면 햇빛이 안들어 올 수 있죠. 가끔 부동산에서는 남향이라서 무조건 해가 든다고 설명하는데 아닌 경우도 있거든요. 계약금이 들어간 순간 채광이 안들어온다는 이유로 다시 돌려받기란 쉽지 않습니다. 


3. 계약금 넣기전 등기부등본 확인 필수

마음에 드는 집을 계약하기 전 반드시 체크해야 될 사항으로 등기부등본이 있습니다. 등기부등본은 계약금 넣기전, 잔금치르기 직전, 전입신고 하기 전 등 3번정도 체크해보시면 좋습니다. 가능하다면 대출이 껴있는 집에는 전세로 들어가지 않는 것을 추천드립니다. 임차인이 1순위로 들어갈 수 있는 집을 고르셔야 합니다. 사람일은 모르는거라고 대출을 받은집이 경매에 넘어가는 경우 전세보증금을 날릴 수 있기 때문입니다. 대출+보증금액을 합쳐서 아파트는 70%, 단독주택은 50%를 넘어간다면 과감하게 포기하고 다른집을 찾아보세요.


4. 가처분 또는 가등기 설정된 집 피하기

가처분, 가등기가 설정된 집은 소유권이 넘어가거나 경매가 실행될 위험이 있다는 뜻으로 이런집도 피하시는게 좋습니다. 가등기는 장래에 발생하거나 확정될 청구권을 보존하기 위해서 임시로 해두는 예비등기로, 집주인이 채무변제를 못할 경우 본등기 순위는 가등기의 순위와 같아집니다. 임차인이 전입신고 확정일자를 받고 대항력을 갖추었더라도 임차권을 주장할 수 없어 소용이 없습니다.


5. 신축건물 전세계약일 경우 주의할 점

오피스텔이나 주택이 신축입주하는 건물일 경우에는 준공허가 났는지 확인을 해야합니다. 준공필증(사용승인서)가 없으면 전세자금대출도 승인도 불가능하고 입주도 할 수 없기 때문입니다. 그래서 준공승인 전 미리 계약을 할때는 "건물 준공에 문제 발생할 경우 계약을 무효로하고 계약금을 반환한다"는 특약을 넣어주시는 것이 좋습니다. 


6. 전입신고, 확정일자 챙기기

전입신고, 확정일자는 임차인의 보증금을 안전하게 지키기 위해서 대항력을 갖추는 것인데요, 대항력은 임차인이 제3자에게 임차 권리를 주장 할 수 있는 법적보호장치입니다. (경매에 넘어가도 낙찰대금에서 다른 권리자나 그밖의 채권자보다 최우선변제로 보증금을 돌려받을 수 있습니다.) 설마 나에게 이런일이 생기겠어? 하지마시고 잔금일에 챙겨서 신고하시는것이 좋습니다. 임차인의 보증금에 대한 대항력은 익일 0시부터 효력이 발생합니다. 두가지 모두 요건이 갖추어져야 효력이 생기니 반드시 챙기세요. 온라인에서 전입신고, 확정일자 받는것이 가능합니다. 전세대출을 하시는 경우 은행에는 확정일자 도장이 찍힌 계약서를 제출하셔야 합니다. 임대인이 전세임차인의 대항력이 갖춰지기전에 대출을 실행한 경우 1순위에서 밀리게 되니 반드시 등기부등본을 확인하세요. 


입주 후에는 짐을 옮기기 전에 하자체크를 꼭 하셔서 나중에 퇴거할 때 오해받는 일이 없도록 하시는 것이 좋습니다. 보통의 계약에는 원상복구 조건이 있죠. 계약하실 때 특약사항을 세부적으로 작성하시면 분쟁을 막을 수 있으니 참고하세요. 이만 부동산 전세계약시 주의사항 6가지 포스팅글을 마무리합니다. 감사합니다.



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